8 mars 2022

Comment acheter une propriété en République dominicaine ?

Comment acheter une propriété en République dominicaine ?
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La République dominicaine est un pays où il fait bon vivre et, depuis peu, elle gagne en popularité auprès des expatriés et des investisseurs immobiliers. Mais comme partout ailleurs dans le monde, il est recommandé de faire des recherches avant de prendre une décision importante et, dans cet article, nous espérons répondre à toutes les questions que vous vous posez sur l'achat de biens immobiliers sur notre île bien-aimée.

Table des matières

 

Questions à se poser avant d'acheter en République dominicaine

Est-ce un excellent investissement que d'acheter une propriété en RD ?

De nombreuses raisons peuvent motiver la décision d'acheter une maison en République dominicaine. Le processus d'acquisition d'un terrain ou d'un immeuble a été réduit à sa plus simple expression pour encourager les achats immobiliers. Mais la raison la plus cruciale est sans aucun doute l'économie. En effet, le pays est économiquement stable, favorisant une atmosphère propice aux affaires dans tous les secteurs, y compris l'immobilier. Par conséquent, de nombreux ex-pats choisissent d'acheter un appartement qu'ils utilisent pendant quelques mois et qu'ils louent le reste de l'année pour obtenir des rendements rentables. Voici une liste de propriétés clés en main offrant d'excellents rendements locatifs.

Le développement du tourisme, l'un des premiers pourvoyeurs de devises du pays, n'est pas en reste, et le gouvernement mise désormais sur le tourisme haut de gamme. Cette forme de tourisme nécessite des installations d'hébergement privées, loin des hôtels très fréquentés. La construction de maisons luxueuses est une solution idéale pour les personnes qui souhaitent investir, se détendre et profiter d'un revenu passif supplémentaire. Dans le nord de l'île, dans le village de Las Terrenas, de nombreux projets immobiliers sont développés chaque année.

 

Pourquoi devrais-je acheter une propriété en République dominicaine ?

Les intérêts se divisent en deux parties : les intérêts personnels et les intérêts commerciaux. En ce qui concerne les intérêts personnels, les plages de la République dominicaine vous raviront. Pour ceux qui en ont les moyens, la construction d'une maison de luxe dans les quartiers résidentiels dominicains garantit un logement de rêve.

Il est également possible de tirer profit de la location de la propriété. Et c'est là le deuxième intérêt car le secteur immobilier dominicain est en pleine évolution, les gains immobiliers sont en constante augmentation, donc si une propriété n'est destinée qu'à une résidence d'été, la meilleure façon de faire du profit est de la louer. Et le gouvernement dominicain, conscient de l'investissement que pourrait faire le secteur de l'immobilier de luxe, adopte une politique volontariste en créant des zones d'implantation pour les zones résidentielles.

La haute saison en RD est relativement longue par rapport à l'Espagne et à d'autres pays où les gens passent leurs vacances. Vous pouvez compter sur 6 mois de haute saison, pendant lesquels les prix de location augmentent de 20 à 50 %, ce qui augmente encore votre bénéfice potentiel.

En plus du maigre 1 % de taxes foncières annuelles, attendez-vous à ne payer aucun impôt sur les revenus tirés de vos locations. Outre la conjoncture générale favorable, vous devrez tenir compte de l'emplacement de votre future propriété. Certains endroits connaissent une croissance plus importante que d'autres. Par exemple, Las Terrenas est l'un des endroits les plus chauds de la RD en termes d'investissements et de développement immobiliers en ce moment. Le marché est alimenté par les expatriés locaux qui ont investi et continuent d'investir ici et par la classe moyenne croissante des grandes villes, lassée de Punta Cana et à la recherche d'un coin de paradis à un prix abordable.

 

Comment obtenir un prêt auprès d'une banque locale ?

Après des années d'expérience avec plusieurs prêteurs, nous conseillons à nos clients de travailler avec la Banque Scotia pour deux raisons.

Tout d'abord, les prêts hypothécaires sont rapidement accessibles aux citoyens américains, canadiens, anglais et dominicains avec la Banque Scotia, notre partenaire financier local pour les transactions immobilières.

Deuxièmement, ils offrent les meilleurs taux d'intérêt de toutes les banques nationales avec lesquelles nous avons été en contact.

acheter des biens immobiliers en république dominicaine

La première chose à faire lorsque vous cherchez à acheter une propriété en RD (avec un prêt) est de vérifier si vous pouvez demander un prêt. Cela accélérera les choses si vous avez choisi une propriété spécifique et facilitera également vos négociations avec le vendeur. Les documents requis par la Banque Scotia sont les suivants :

  • Copie de votre passeport et autres pièces d'identité.

  • Deux déclarations d'impôts définitives

  • Lettre d'embauche, si vous êtes employé.

  • Une référence bancaire de votre banque principale.

Pour les autres étrangers, des prêts sont également disponibles avec quelques documents supplémentaires requis. Tous ces documents peuvent être envoyés par e-mail.

La banque vous prêtera généralement jusqu'à 70% de la valeur de la propriété, ou moins si vous le souhaitez, ce qui signifie qu'un acompte d'au moins 30% de la valeur de la propriété sera nécessaire de votre part.

La valeur du bien pris en compte est le montant le plus bas entre la valeur estimée et le prix d'achat convenu de ce bien. La valeur estimée est la valeur donnée par l'"évaluateur" de la banque, qui estimera le bien en fonction d'un ensemble de critères tels que la taille du terrain, la taille du bâtiment, l'année Bâti , l'emplacement, le nombre de chambres, les matériaux utilisés, etc. Par expérience, cette valeur est généralement proche du prix de vente. Prévoyez donc une variation de 10 % pour être sûr.

Une fois que la banque vous a informé que vous êtes pré-qualifié pour un prêt hypothécaire ou un prêt pour une nouvelle construction (cette vérification prend 1 à 2 semaines), vous aurez accès à un formulaire en ligne disponible en anglais que vous devrez remplir. À ce stade, il y a 99 % de chances que vous soyez qualifié pour le prêt.

Une fois que les conditions sont satisfaisantes pour les deux parties, vous devrez vous rendre en République dominicaine pour signer le contrat en personne. Vous pourriez discuter avec la banque de la possibilité d'envoyer une personne munie d'une procuration pour signer en votre nom.

La plupart des banques nationales ont des taux d'intérêt plus élevés que dans notre pays d'origine. Il se situe généralement entre 7 et 10 % et parfois même plus, mais la Banque Scotia propose un préférentiel entre 5 et 6 % (déc. 2019), ce qui est standard et tout à fait raisonnable.

Si vous décidez de construire une maison avec un constructeur local, vous pouvez contracter deux prêts distincts : un pour acheter le terrain lui-même et un pour construire votre maison. Avant ou après avoir réservé le terrain sur lequel vous avez jeté votre dévolu (avec généralement 10 % du prix de vente), vous devrez obtenir un financement si nécessaire.

Une fois la valeur totale du terrain payée à la signature de l'acte de vente, le titre de propriété vous est transféré. Ensuite, lorsque vous déciderez de commencer la construction, la banque vous prêtera l'argent par tranches au fur et à mesure de l'avancement de la construction.

À chaque étape de la construction (généralement 3 ou 4 phases divisées en versements de 20 à 30%), la banque enverra un expert "évaluateur" pour vérifier que l'argent prêté est bien allé à la construction et non à la poche du constructeur. Ce n'est que lorsque toutes les cases sont cochées que la banque vous enverra le versement suivant, que vous enverrez au constructeur, gardant ainsi le contrôle du processus et de votre argent.

Les intérêts à payer seront calculés uniquement sur le montant prêté, et à la fin de la construction, le prêt se transformera en un prêt hypothécaire classique.

 

Dois-je l'acheter en mon nom ou avec une société ?

Sous le nom de l'entreprise

Tout d'abord, vous devez tenir compte des frais supplémentaires initiaux liés à la constitution de la société elle-même. Éventuellement, des impôts supplémentaires sur les sociétés si la société réalise des bénéfices (27%).

Immobilier commercial : Acheter et vendre (avec bénéfice) : C'est la solution la plus avantageuse car vous paierez moins d'impôts puisque l'entreprise peut déduire toutes les dépenses telles que la construction, l'entretien, la comptabilité et l'assurance avant les bénéfices.

Protection : Le bien est mieux protégé si vous avez des problèmes financiers ou juridiques, car personne ne peut réclamer le bien sous le nom de la société, car il appartient à la société et non à vous directement.

Développeur immobilier : Par exemple, si vous achetez un terrain, le divisez et vendez des lots par la suite, vous serez plus avantagé si le terrain est détenu sous le nom d'une société, car vous devrez gérer différents contrats, risques et responsabilités avec les futurs acheteurs.

Évitez les conflits futurs avec votre partenaire : En cas de divorce, les biens restent sous le nom de la société et sont séparés du contrat de mariage.

Sous le nom de l'individu :

Les propriétés qui sont au nom d'un individu sont soumises à l'"IPI", une taxe foncière annuelle de 1% de la valeur de la propriété estimée par le gouvernement. 1% doit être payé sur le montant excédentaire au-delà de 147 000 $ US.

Il existe une exception pour les terrains non bâtis ou les fermes situées en dehors des limites de la ville, ainsi que pour les propriétés dont le propriétaire est âgé de 65 ans ou plus, qu'il possède depuis plus de 15 ans et qu'il n'a pas d'autres biens. En outre, vous n'avez pas à vous occuper des exigences et des documents juridiques de la société.

 

Quelle est la procédure à suivre pour obtenir la résidence dominicaine ?

Si une personne souhaite obtenir la résidence dominicaine, elle doit demander un visa de résidence auprès du consulat dominicain de son pays d'origine. Le demandeur doit également présenter un certificat de naissance, des références bancaires, un certificat de mariage et un rapport de police. Tous les documents mentionnés doivent être apostillés.

Comment obtenir la résidence dominicaine

Une fois tous les documents approuvés, le consulat appose le cachet du visa de résidence sur le passeport du demandeur. Le visa de résidence est valable un an. N'oubliez pas que le délai de traitement du visa peut aller de quelques jours à un mois. Tout dépend du consulat. Dès que le demandeur obtient le visa de résidence dans son passeport, le consulat lui renvoie immédiatement tous les documents mentionnés. La prochaine étape pour le demandeur est d'apporter tous ces documents et papiers à un avocat en République dominicaine.

Le demandeur devra se rendre à Santo Domingo pour passer un bref examen médical, puis y retourner pour récupérer sa carte de résidence. La carte de résidence étant valable un an, le demandeur doit la renouveler chaque année pendant les cinq années suivantes. Tous les demandeurs doivent être conscients du fait que le coût d'un avocat professionnel qui s'occupera de la première procédure de résidence sera d'environ 1 200 dollars. Heureusement, les renouvellements coûtent moins cher.

 

Quel est le meilleur endroit pour acheter une propriété en République dominicaine ?

La réponse à cette question varie en fonction de l'objectif de votre futur investissement et de votre style de vie.

S'il s'agit d'une location, vous rentabiliserez votre investissement tout en profitant de votre propriété quelques semaines par an. Les taux de location que vous pouvez obtenir avec une unité en bord de mer dans la ville balnéaire en plein essor de Las Terrenas sont excellents. De plus, le marché immobilier local se développe vers des projets tels que des condominiums avec des piscines de location et des services de type hôtelier afin que les propriétaires n'aient à se soucier de rien. D'autres villes balnéaires comme Las Galeras, Sosua et Cabarete offrent également de bons rendements, mais leurs marchés sont moins développés. Voici une liste de bonnes propriétés d'investissement clés en main à Las Terrenas.

À Saint-Domingue, l'investissement minimum global requis est plus faible car l'offre est plus étendue et vous ne pouvez pas acheter un appartement ou une villa juste en face de la plage, mais si vous parvenez à mettre la main sur une belle propriété, vous pourrez la louer aux touristes réguliers, mais aussi aux voyageurs d'affaires.

Pour vivre, si vous êtes un homme d'affaires, alors Santo Domingo ou Punta Cana. Si vous recherchez un mode de vie plus détendu, avec moins de bruit et de contamination, alors Las Terrenas, Cabarete ou Las Galeras sont de bonnes options pour vous. Cap Cana est destiné aux personnes disposant d'un budget important et qui préfèrent les endroits les plus exclusifs de la République dominicaine. En savoir plus sur les endroits où vivre en République dominicaine.

 

Comment choisir la bonne agence immobilière ?

La vérité est que tout le monde, du chauffeur de taxi à l'employé d'un bar en bord de mer, essaiera de se présenter comme la personne la mieux placée pour vous aider à acheter une propriété en République dominicaine. Par conséquent, il est très important de choisir un agent immobilier professionnel pour acheter une propriété ici.

Cette agence immobilière professionnelle doit avoir de l'expérience dans la réalisation d'affaires immobilières. Elle doit également disposer d'un bureau adéquat et de plusieurs employés dotés de compétences professionnelles, notamment pour obtenir un meilleur prix et conclure des transactions sans se prendre la tête. Un bon agent immobilier doit avoir des employés multilingues qui peuvent parler l'espagnol et l'anglais. C'est très important, car la coopération entre les parties doit être fluide, et connaître les deux langues signifie avoir accès à un plus large éventail de propriétés sur le marché.

Même les agences franchisées ayant une bonne réputation peuvent ne pas être la meilleure option pour l'achat d'une propriété à l'étranger. La plupart de ces agences ne se soucient que du profit et ont des agents qui n'ont pas de relations locales. Il est toujours préférable de choisir une agence professionnelle locale ayant des liens sur place pour garantir le bon déroulement de l'achat.

 

Comment acheter une maison en République dominicaine ?

En République dominicaine, les étrangers peuvent facilement acquérir des biens immobiliers. Les futurs propriétaires ont le choix d'acheter ce bien en leur nom ou au nom de leur société domiciliée en République dominicaine. Que ce soit pour un usage individuel pendant les vacances, comme résidence secondaire ou pour une utilisation lucrative, l'achat d'une maison en République dominicaine nécessite un minimum de connaissances. Pour connaître le processus d'achat plus en détail, n'hésitez pas à consulter notre guide gratuit d'achat immobilier.

Avant toute action, il faut faire appel à un avocat local pour obtenir le maximum d'informations sur le bien à acheter, par exemple pour vérifier l'exactitude des actes ou si le bien est libre de toutes sortes de charges foncières. La connaissance des procédures et des services concernés, comme l'administration fiscale, est une condition sine qua non. La fiabilité de l'achat dépendra du sérieux de l'avocat. Après plus de 20 ans d'expérience, notre agence met à la disposition de ses clients un cabinet d'avocats fiable pour conclure une transaction sans mauvaise surprise.

Si la maison à acheter ne présente aucun problème, l'achat peut être conclu. Bien que simplifiées, les procédures nécessitent la production de documents fiables. Les conditions d'octroi sont déjà les mêmes pour les deux locaux, et pour les étrangers, l'acquéreur doit simplement se munir d'un passeport pour établir son identité. Après s'être mis d'accord sur le prix du bien, un compromis de vente est signé entre les deux parties avec un acompte d'environ 10% du montant total.

Ensuite, la transaction aura lieu en présence d'un notaire local choisi par l'acheteur. Jusqu'à présent, l'acheteur doit toujours s'en remettre à son avocat, qui l'aidera à rédiger le contrat de vente.

En général, les fonds nécessaires à l'acquisition du bien sont déposés par l'acheteur par virement bancaire ou par chèque sur le compte fiduciaire du notaire. Les fonds sont ensuite transmis au vendeur une fois le titre de propriété attribué. Après la remise des fonds, le titre est transféré au nom de l'acheteur ou de la société, puis enregistré dans le registre des titres dominicain.

L'enregistrement du transfert d'un bien immobilier avec l'inscription des titres nécessite le paiement des taxes et frais suivants : * 3% du prix de vente ; 1% de la valeur de vente du bien ; (constitution et annulation d'une hypothèque, modification du titre, duplicata). La nouvelle loi sur le registre des biens immobiliers garantit un système transparent pour l'achat, la vente et l'enregistrement des biens immobiliers en République dominicaine. Le paiement de ces frais peut être effectué par virement bancaire ou par chèque certifié.

 

Que faut-il vérifier lors de l'achat d'une prévente ou d'une propriété en construction ?

1. Traduisez le contrat de promesse de vente.

Avant de signer la promesse de vente, vous ou votre représentant devez faire traduire le document en anglais ou dans votre langue maternelle. Ne vous fiez pas à la parole de votre agent immobilier ou de votre vendeur qui vous dit que tout est en ordre dans le contrat. La plupart des promesses de vente sont rédigées de manière à protéger la société de construction ou le promoteur au lieu de l'acheteur. Par exemple, vérifiez si le contrat de promesse de vente contient les clauses suivantes :

a) Indique-t-il quand la construction sera terminée ?

b) Indique-t-il que si la propriété n'est pas terminée à cette date, le promoteur paiera des intérêts sur le montant déjà payé pour chaque mois de retard dans la construction ?

c) Le lot où la propriété va être Bâti appartient-il actuellement au promoteur ou est-il en voie d'être transféré au promoteur ?

d) Le promoteur a-t-il obtenu tous les permis et licences nécessaires ?

e) Est-il précisé que si le bien Bâti est inférieur de quelques mètres carrés à celui qui vous a été vendu, vous serez remboursé ou crédité de la différence de taille ?

2. En cas de doute, faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier de bonne réputation.

Un avocat (de préférence parlant couramment l'anglais ou votre langue maternelle) devrait être en mesure d'examiner le contrat et de répondre aux questions posées ci-dessus. S'il y a une clause du contrat avec laquelle vous n'êtes pas d'accord, elle doit être corrigée jusqu'à ce que les deux parties soient satisfaites.

3. Veuillez confirmer si le paiement de la réservation de la propriété est remboursable.

Souvent, le montant payé pour réserver un logement n'est pas remboursable. Avant de payer le montant de la réservation, veuillez faire preuve de toute la diligence requise. Ne laissez pas le vendeur vous presser en prétendant que de nombreuses personnes sont intéressées par le même logement ou que vous le perdrez si vous n'agissez pas rapidement.

4. Si vous achetez une maison ou un appartement à des fins d'investissement, demandez le retour sur investissement prévu.

Essayez de vous renseigner sur le taux d'occupation des unités ou des propriétés voisines de Bâti . Ne croyez pas (sans preuve) les affirmations d'un retour sur investissement élevé. Demandez des preuves des taux d'occupation pendant les différentes saisons de l'année (élevé, faible, moyen). Faites vous-même les calculs pour voir si le retour sur investissement prévu est réalisable avec les taux d'occupation que vous avez étudiés. N'oubliez pas d'ajouter à vos calculs d'autres frais tels que l'ameublement, les frais administratifs, les frais de copropriété, l'électricité, l'Internet, les taxes et autres frais accessoires, afin de formuler une projection plus réaliste de votre rendement potentiel.

 

Les 3 étapes de l'achat d'une maison

Faites une offre formelle.

La procédure d'achat d'une propriété en République dominicaine est similaire à celle du Canada, de l'Europe et des États-Unis. Une fois que l'acheteur a choisi la propriété qui lui plaît, il lui suffit de rédiger une offre officielle et de verser un acompte de 1 % du montant total. L'offre est présentée au vendeur et, s'il décide d'accepter la proposition, le dépôt de 1 % devient une partie du paiement final. Si l'offre n'est pas acceptée par le vendeur, le dépôt d'arrhes sera restitué à l'acheteur réel.

Signer une promesse de vente.

L'étape suivante consiste à signer une promesse de vente, un document juridiquement contraignant qui doit être signé devant un notaire. Les deux parties signeront ce document dès que l'avocat de l'acheteur aura effectué les vérifications nécessaires.

Tous les termes de la transaction sont établis dans la promesse de vente et le document comprendra les noms complets des deux parties, les références qui établissent l'identité de l'acheteur et du vendeur (tels que des passeports et des permis de conduire valides), une clause de défaut, la description légale de la propriété, la date de livraison de la propriété, les conditions de paiement, le prix d'achat, la date exacte de la clôture et, surtout, l'obligation pour le vendeur de signer l'acte de vente une fois le paiement final effectué.

Le dépôt requis est généralement d'environ 10 % et est placé sur le compte séquestre. De cette façon, la propriété vous est réservée et elle est retirée du marché, vous n'avez donc pas à craindre que quelqu'un d'autre l'achète.

acheter une maison en république dominicaine

Signez l'acte de vente.

Lorsque la transaction est entièrement payée, les deux parties peuvent finaliser l'acte de vente, qui est également un document juridiquement contraignant qui doit être approuvé par un notaire. L'acte de vente permet le transfert de la propriété convenue du vendeur à l'acheteur et rend l'ensemble du processus assez simple et moins coûteux simplement parce que l'étape de la promesse de vente n'est plus nécessaire.

Il faut s'attendre à des clôtures dans les 30 à 60 jours, mais tout dépend de l'accord entre l'acheteur et le vendeur. Tous les fonds de l'acheteur doivent être déposés dans le compte séquestre 3 jours avant la clôture. L'acheteur et le vendeur signeront tous les documents nécessaires le jour de la clôture.

Votre avocat enregistrera la vente auprès du registre des titres de propriété. Attendez-vous à retrouver la propriété à votre nom dans un mois.

 

Dépenses et taxes

Acheter des taxes

Les taxes doivent être payées avant de déposer l'achat au bureau d'enregistrement des titres. Les taxes et les frais relatifs à la cession d'un bien immobilier s'élèvent à environ 3,5 % de la valeur de la propriété évaluée par le gouvernement, comme suit :

  • Taxe de transfert de 3 % (loi n° 288-04). Les frais de transfert de propriété sont basés sur le plus élevé de la valeur estimée ou du prix d'achat, ce qui signifie que les taxes sont payées sur la base de la valeur marchande de la propriété telle que déterminée par les autorités fiscales, et non sur le prix d'achat indiqué dans l'acte de vente.

Les acheteurs qui souhaitent atténuer l'impact des droits de mutation ont la possibilité d'utiliser une faille dans la loi qui permet l'apport d'un type de bien dans des sociétés sans payer de droits de mutation. Pour cela, la coopération du vendeur est indispensable.

  • De 0,5 % à 1,5 % de frais de notaire, en fonction de la valeur estimée de la maison et de la complexité (longueur) des transactions.

Taxes foncières annuelles

Les propriétés détenues au nom d'une personne physique sont soumises à un impôt foncier annuel ("IPI") de 1% de la valeur évaluée par le gouvernement au-delà de RD$ 7 138 000 pesos (147 000 USD), à l'exception des terrains non construits ou des fermes situées en dehors des limites de la ville et des propriétés dont le propriétaire est âgé de 65 ans ou plus, qui l'a enregistré à son nom depuis plus de 15 ans et qui ne possède aucune autre propriété.

Si le bien est détenu par une société, aucun impôt foncier n'est dû. En revanche, la société doit payer un impôt de 1 % sur les actifs de la société. Toutefois, tout impôt sur le revenu payé par la société constituera un crédit sur l'impôt sur les actifs, de sorte que si les impôts sur le revenu des sociétés payés sont égaux ou supérieurs aux impôts sur les actifs dus, la société n'aura aucune obligation de payer des impôts sur ses actifs.

Les locations en République dominicaine sont exemptes de taxes.

Les coûts et les revenus liés à la possession d'un bien immobilier

Dans le cas d'une villa à louer de 4 chambres à coucher pouvant accueillir 8 personnes dans la ville balnéaire de Las Terrenas, tous les prix sont en USD et sont des approximations basées sur une enquête auprès des agents immobiliers locaux et sur notre expérience professionnelle.

Prix de location moyen : 2 875 $/semaine x 26 semaines (nombre moyen de semaines de location par an pour les villas de Las Terrenas).

= 75 000 brut

-COSTS

-Frais de gestion (promotion, messagerie, location, assistance, etc.) = 20% du brut

= 60,000

-Frais de gestion supplémentaires (entretien de la maison) : 150/mois = 1 800

-Frais de scolarité de l'OHADA par an = 4.650

-Autres dépenses (électricité, eau, gaz, nettoyage, jardin, piscine, internet) = 400/mois = 5 000

-Assurance de la maison = 1.000

= 12,450

47 550 euros de recettes

-Entretien de la maison (installations, remplacements, etc.) = 2 500/an

45 000 euros de bénéfices nets

 

Visite de découverte de l'immobilier à Las Terrenas

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