Obtenir les permis de construire en République Dominicaine en 2023 : Guide détaillé

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Vous êtes tombé amoureux des plages magnifiques, de la culture dynamique et des habitants chaleureux de Las Terrenas, et vous avez décidé de construire la maison de vos rêves dans ce paradis des Caraïbes. Félicitations ! Mais aussi excitante que soit cette décision, la construction d'une maison en République dominicaine peut aussi être un défi. Vous risquez de subir un choc culturel et de trouver l'approche du processus de construction en République dominicaine très différente de celle à laquelle vous êtes habitué.

Cependant, ne vous laissez pas décourager. Avec les bons conseils et la bonne préparation, l'obtention de tous les permis de construire nécessaires à Las Terrenas peut être un processus beaucoup plus facile et gratifiant. Dans cet article, nous vous présentons les documents et les coûts nécessaires à l'obtention d'un permis de construire en République dominicaine en 2023. En travaillant avec des professionnels locaux et en prenant le temps de comprendre la culture et les coutumes locales, vous pouvez vous assurer que votre processus de construction est aussi facile et réussi que possible.

Dans cet article, nous aborderons tous les types de permis qui doivent être obtenus avant de commencer la construction de votre maison ou de votre projet. Il existe de nombreux permis qui mènent à celui qui est le plus important et qui prend le plus de temps. L'ensemble du processus prend entre 6 et 12 mois si tout se déroule comme prévu.

Table des matières :

Permis du conseil municipal (Ayuntamiento)
Permis d'eau et d'assainissement (INAPA)
Permis d'électricité (Luz y Fuerza)
Permis environnemental (Medio Ambiente)
Permis du ministère du tourisme (MITUR)
Permis de construire définitif (MOPC)

1. Permis du conseil municipal (Ayuntamiento)

ayuntamiento de las terrenas permit

Si vous envisagez de construire une maison à Las Terrenas, la première étape consiste à obtenir le premier permis de construire auprès de la municipalité. Pour ce faire, il faut demander un certificat de non-objection à l'utilisation des terres au service de traitement des plans.

Ce service est ouvert au grand public et est proposé par le Service de traitement de la Direction de l'urbanisme. La demande peut être faite en ligne ou par téléphone. Elle implique la présentation de plusieurs documents, notamment

une lettre de demande
certificat de propriété
plan d'arpentage cadastral
plan de situation du projet
l'étude de l'utilisation des sols et de la densité environnante.

Vous devrez également effectuer plusieurs paiements, notamment un reçu d'utilisation des terres de 2 000,00 RD$, un reçu d'inspection de 1 000,00 RD$ et un reçu d'utilisation des terres d'urbanisation et/ou de subdivision de 30 000,00 RD$.

Une fois que vous avez soumis tous les documents nécessaires et effectué les paiements requis, la municipalité procède à une inspection de votre terrain et examine votre dossier. Si tout est en ordre, le responsable du traitement l'enverra au service du cadastre pour l'examen des documents juridiques. Si le projet est approuvé, un certificat de non-objection à l'utilisation du sol sera élaboré.

L'ensemble de la procédure prend environ 15 jours ouvrables et la municipalité vérifie ce qui a été approuvé. Le coût du permis varie en fonction des exigences, et l'indexation de l'inflation est appliquée à ces tarifs chaque année.

Il convient de noter que la municipalité offre un service de consultation pour vérifier les projets avant de les soumettre au service d'urbanisme. Ce service vous permet de vérifier les limites et les hauteurs autorisées dans la zone où vous envisagez de construire. Les journées de consultation ont lieu les mardis et jeudis.

2. Permis d'eau et d'assainissement (INAPA)

permis d'eau et d'assainissement inapa

La deuxième étape de l'obtention d'un permis consiste à obtenir les deux différents permis de l'Institut national de l'eau potable et de l'assainissement. Poursuivez votre lecture pour connaître l'objectif de ces permis ainsi que la liste complète des documents requis pour les obtenir.

Demande de non-objection pour le raccordement à un réseau d'aqueduc et/ou d'égout exploité par INAPA

La demande de connexion à un aqueduc et/ou à un réseau d'assainissement géré par l'INAPA permet aux promoteurs de projets de vérifier la faisabilité de la source (diamètre, type et caractéristiques du réseau de distribution existant) qui sera envisagée pour l'approvisionnement en eau potable du projet et/ou la faisabilité de la connexion à un réseau d'assainissement existant pour l'évacuation de ses eaux usées. L'INAPA vérifiera que le raccordement n'affecte pas le système ou le service existant dans la zone et/ou qu'il est disponible ou non.

Cette non-objection est essentielle pour que le promoteur et le concepteur des installations hydro-sanitaires puissent réaliser la conception du projet en sachant s'il est possible d'effectuer ces raccordements et à quel endroit, et ce avant de soumettre le projet à l'INAPA pour examen et approbation. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des retards dans l'approbation du projet et des coûts supplémentaires pour le promoteur, qui ne sont pas imputables à l'INAPA.

Pour demander la non-objection à un raccordement à un aqueduc et/ou à un réseau d'assainissement exploité par INAPA dans le but d'approvisionner un projet en eau potable et/ou de lui permettre de déverser ses eaux usées dans le réseau d'assainissement, il convient de fournir les éléments suivants :

Communication adressée au directeur exécutif de l'INAPA, demandant la délivrance du certificat de non-objection auxdits carrefours, en précisant : le nom et le numéro de téléphone de la personne ou de l'entreprise au nom de laquelle la non-objection sera délivrée, ainsi que le nom correct et unique du projet.
Rapport descriptif du projet indiquant : la nature, l'objectif et la description du projet ; la localisation géoréférencée.
Demande d'approvisionnement du projet et point de connexion et/ou téléchargement proposé.
Les titres de propriété des terrains situés dans la zone de captage et d'accès ou l'autorisation du propriétaire s'il s'agit d'une personne autre que le propriétaire du projet.
Copie de la pièce d'identité du demandeur et du représentant qui soumet le projet (carte d'identité ou passeport).
Réception du paiement de RD$10 000,00, non remboursable, effectué en espèces au moyen d'un chèque certifié ou administratif au nom de l'Institut national de l'eau potable et de l'assainissement (INAPA), pour le concept de réception de la communication avec les informations de base du projet de demande de non-objection pour la connexion à un réseau d'aqueduc et/ou d'assainissement exploité par l'INAPA (nécessite un reçu préalable disponible au département d'ingénierie à remettre en même temps que le chèque de banque).

Demande d'approbation du projet

Les promoteurs peuvent demander à l'INAPA d'approuver le système hydro-sanitaire de leurs projets avant d'obtenir les licences de construction du MIMARENA et du MOPC. L'INAPA ne délivre pas de certificats d'approbation pour les avant-projets, sauf pour les études de faisabilité. Les projets de logements unifamiliaux dont les raccordements sont égaux ou inférieurs à ½" peuvent demander l'autorisation de raccordement directement au bureau commercial régional de l'INAPA. Tous les autres projets doivent être examinés et approuvés par la direction de l'ingénierie d'INAPA, à moins que le projet ne réponde à certains critères et ne fasse l'objet d'une communication écrite de la part de la direction.

Pour demander l'approbation d'un projet, vous devez soumettre les éléments suivants :

Une communication au directeur exécutif de l'INAPA, comprenant une brève description du projet, signée par la personne et/ou la société au nom de laquelle l'agrément sera délivré.
Deux jeux de plans imprimés à l'échelle du système de plomberie, signés par l'ingénieur responsable de la conception.
Deux jeux de plans imprimés à l'échelle avec l'emplacement et la localisation du projet approuvés par le conseil municipal ou l'autorité municipale compétente.
Deux rapports techniques imprimés (rapport descriptif et rapport de calcul).
Deux CD contenant les plans de situation, les plans architecturaux cotés, les plans de plomberie et le rapport technique.
Approbation du bureau d'urbanisme de la mairie.
Certificat de non-objection de l'INAPA.
Copie de la lettre d'analyse préalable du ministère du tourisme (MITUR), le cas échéant.
Titre de propriété foncière.
Carte cadastrale de la propriété.
Copie de la pièce d'identité du demandeur et du représentant.
Réception du paiement de RD$5,000.00.
Formulaire de réception des documents avec le projet et les informations de contact.

À l'issue de la procédure d'examen, il vous sera demandé une troisième série de plans déjà corrigés (le cas échéant) pour le scellement correspondant.

3. Permis d'électricité (Luz y Fuerza)

permis d'électricité

La troisième étape dans l'obtention de tous les permis nécessaires pour commencer la construction du projet de vos rêves est l'obtention des 2 permis du fournisseur d'électricité appelé Luz y Fuerza.

Exigences et procédure pour l'interconnexion des projets approuvés

Ce permis est nécessaire pour l'interconnexion de votre projet approuvé au réseau électrique. Pour vous aider à vous y retrouver, nous avons décrit les exigences et la procédure à suivre pour obtenir ce permis :

Exigences :

Faire approuver le plan en bonne et due forme et dans la limite de sa durée de validité.
Avoir achevé la construction de la partie qui ne se trouve pas à proximité des réseaux électriques.
Paiement du projet au bureau du Collège dominicain des ingénieurs, architectes et géomètres (CODE).

Procédure :

L'ingénieur électricien ou électromécanicien en charge du projet doit soumettre les documents requis et demander une inspection de la construction électrique en communiquant avec Luz y Fuerza.
Dans un délai d'une semaine, Luz y Fuerza enverra un rapport contenant toutes les corrections nécessaires, ainsi qu'une liste des matériaux requis pour l'interconnexion. En cas de corrections, l'ingénieur doit répéter l'étape 1.
Le demandeur doit informer Luz y Fuerza de l'inspection du matériel d'interconnexion et fournir la fiche technique et la garantie du transformateur par voie de communication.
Si toutes les corrections ont été effectuées correctement et que le matériel nécessaire est complet, Luz y Fuerza fournira une lettre d'acceptation et une estimation de l'interconnexion dans un délai d'une semaine. En cas d'incomplétude, le demandeur doit répéter l'étape 3.
Le demandeur doit effectuer le paiement du montant du budget.
Une fois le paiement effectué, Luz y Fuerza procédera à l'interconnexion du projet dans un délai de 15 jours.
Une fois le projet interconnecté, le client peut entamer le processus de passation du contrat d'électricité.

Exigences et procédure d'approbation des plans

Ce service consiste à traiter les plans électriques de projets privés et est disponible auprès de l'Office du commerce. Il s'adresse aux investisseurs et aux promoteurs qui ont besoin de ce service. La procédure à suivre consiste à déposer le plan et les documents requis au bureau commercial.

Ce que vous devez soumettre :

Une lettre de mission de l'ingénieur responsable, précisant son nom et une copie de la carte d'identité du propriétaire ou de la CNR et des documents de propriété.
Un formulaire de soumission de plan de projet dûment rempli.
Deux copies imprimées des plans au format 24 "x36" ou un plan numérique au format DWG avec les détails suivants :

Emplacement du projet (avec signalisation adéquate et nord)
Etude électrique du projet
Vue de face, de côté et en plan des transformateurs sur les poteaux (le cas échéant)
Détails concernant les transformateurs montés sur PAD (le cas échéant)
Détails des tranchées pour l'enfouissement (le cas échéant)
Détail de la mise à la terre
Tableau récapitulatif des structures électriques
Calcul de la sélection du transformateur
Détail du chargement du projet
Légende (avec les symboles actualisés de la norme SIE utilisée dans le projet)
Carte de visite de l'ingénieur responsable avec son numéro CODIA et sa signature, description du projet, direction spécifique, puissance à raccorder et type de raccordement (1Ø ou 3Ø).
Calculs de chute de tension (pour vérifier la régulation autorisée par la norme)
Schéma unifilaire
Nombre de prises par transformateur dans le schéma unifilaire
Spécifier les mesures utilisées dans les modules selon la norme
Tableau dans un plan expliquant en détail l'apport de charge à interconnecter par étape, y compris l'heure et la date d'entrée de chaque étape.
Utiliser le nombre de feuilles nécessaire pour respecter les dispositions.

Plans approuvés par le ministère des travaux publics et des communications (MOPC), le cas échéant.
Paiement pour la soumission d'un plan.
Une copie de la carte CODIA.

Comment soumettre vos plans :

L'ingénieur électricien ou électromécanicien en charge du projet doit présenter les documents ci-dessus.
Luz y Fuerza de Las Terrenas se rendra sur place et corrigera la proposition électrique dans un délai de 10 jours ouvrables.
L'ingénieur responsable doit effectuer les corrections et les soumettre à Luz Y Fuerza (avec le plan original et le plan corrigé). Cette étape sera répétée jusqu'à ce que toutes les corrections possibles aient été apportées.
Luz y Fuerza demandera 5 copies des plans physiques pour approbation.
L'ingénieur doit imprimer, signer et soumettre les copies demandées à l'entreprise.
Dans un délai de 5 jours ouvrables, Luz y Fuerza remettra 3 copies approuvées de la lettre d'approbation, autorisant le concepteur à commencer la construction du projet électrique.

Veuillez noter que :

Les plans approuvés sont valables pendant un an, après quoi la procédure doit être répétée.
Luz Y Fuerza a le droit de modifier la conception approuvée en cas de changements nécessaires dans les conditions du terrain ou les situations extérieures.
L'approbation du plan n'autorise pas l'interconnexion du projet tant que la procédure d'interconnexion n'est pas achevée.
Il incombe au client de s'assurer que le projet est correctement électrifié, car Luz y Fuerza ne valide que jusqu'au compteur.
Avec l'approbation du plan, le client est autorisé à construire le projet sans interférer avec les lignes MT et les autres propriétés de Luz Y Fuerza.
Si vous fournissez vous-même le matériel, Luz y Fuerza n'acceptera ni n'approuvera l'utilisation de matériel usagé.

Pour les projets d'une capacité comprise entre 10 et 300 kWa, le tarif est de RD$3,000, et pour les projets d'une capacité supérieure, le tarif est de RD$6,500.

4. Permis environnemental (Medio Ambiente)

permis environnemental

Lors de la quatrième étape de notre parcours d'obtention de permis, nous devons demander une autorisation environnementale pour un projet. Les documents suivants doivent être soumis au ministère de l'environnement et des ressources naturelles :

Une lettre de demande d'autorisation environnementale.
Un formulaire d'enregistrement rempli pour l'autorisation environnementale du projet, de l'ouvrage ou de l'activité.
Une copie de la carte d'identité et de la carte électorale du promoteur et du représentant ou du passeport (pour les étrangers).
Une copie du Registre national des contribuables (RNC) pour le nom de l'entreprise.
Une copie du registre mercantile.
Une copie du titre de propriété. Si le(s) titre(s) de propriété n'est (ne sont) pas au nom du promoteur, un contrat d'achat et de vente ou de location notarié et légalisé doit être joint entre le propriétaire et le promoteur du projet. Pour les projets gouvernementaux, soumettre le décret d'utilité publique.
Une copie du plan ou de la mesure cadastrale tamponnée et/ou certifiée par la Direction nationale des mesures cadastrales (non obligatoire pour les baux).
Une lettre de non-opposition à l'utilisation du terrain émanant de la mairie correspondante (original requis). Cela ne s'applique pas aux projets forestiers, à l'exception des scieries situées en zone urbaine.
Un résumé du rapport descriptif du projet, de l'ouvrage ou de l'activité et de ses composantes. Il doit comprendre le type d'infrastructure, la quantité et les sources des services généraux (eau, énergie, électricité, déchets solides, etc.), ainsi qu'une description détaillée du système de traitement des eaux usées.
Une feuille topographique à l'échelle 1:50 000, en couleur, avec le polygone en coordonnées UTM. Elle est obligatoire pour les projets ou travaux miniers, touristiques et forestiers.
Une carte de localisation, à l'échelle 1:1000 à 1:5000, lisible, en couleur, indiquant les coordonnées UTM du polygone du projet, de l'ouvrage ou de l'activité.
Un plan de montage et un plan coté à une échelle lisible, au format 11 x 17. En cas de projet de station d'épuration des eaux usées (PTAR), joindre les plans.
Les trois (3) derniers rapports sur les bénéfices ou les pertes (IR-2 ou IR-1), selon le cas, comprenant l'annexe A1, approuvés par la Direction générale des impôts intérieurs (DGII). Si l'entreprise n'est pas enregistrée auprès de la DGII, joindre une analyse financière indiquant le total des actifs, certifiée par un expert-comptable (en cas d'exploitation avant la promulgation de la loi générale sur l'environnement et les ressources naturelles (64-00) du 18 août 2000).
Une analyse du budget prévisionnel doit également être jointe.
Un chèque couvrant les frais de RD$5,000.

5. Permis du ministère du tourisme (MITUR)

permis du ministère du tourisme

Il existe trois types de permis de base qui sont délivrés par le département de la planification et des projets (DPP) du secrétariat d'État au tourisme (SECTUR) :

La demande de paramètres de conception de projet permet aux promoteurs, architectes et planificateurs de projet de demander à SECTUR DPP toutes les informations relatives à la législation, aux règles de planification, aux paramètres de conception et aux recommandations spécifiques applicables au projet en fonction de son emplacement exact, de son contexte et de la nature du projet à développer. Le traitement normal de ce permis prend 45 jours et coûte 5 000 pesos dominicains. Pour accélérer le processus, vous devrez payer 10 000 pesos et il ne prendra que 15 jours.

La demande d'analyse préliminaire de projet permet aux promoteurs, architectes et planificateurs de projets à usage touristique ou d'une autre nature, situés dans des zones d'intérêt touristique, de demander au DPP de SECTUR de procéder à une évaluation de la formulation initiale du projet présenté par le concepteur afin de vérifier sa conformité à la législation, aux règles de planification et aux paramètres et recommandations de conception correspondants, en tant qu'étape préalable à la formulation et à la présentation du projet final, afin d'obtenir la non-objection à l'utilisation de l'étage. Le traitement normal de ce permis prend 45 jours et coûte 5 000 pesos dominicains. Pour accélérer le processus, vous devrez payer 10 000 pesos et il ne prendra que 15 jours.

La demande de non-objection à l'utilisation du sol permet aux promoteurs, architectes et planificateurs de projets à usage touristique ou d'une autre nature, situés dans des zones d'intérêt touristique, de demander au DPP de SECTUR d'évaluer le projet présenté afin de vérifier qu'il est conforme à la législation, aux règles d'urbanisme et aux paramètres et recommandations de conception établis pour le bien correspondant. De même, les demandeurs obtiendront du Secrétariat d'État au tourisme une lettre de certification de non-objection à l'utilisation du sol, qui est une condition indispensable pour obtenir le permis de construire du projet et, par conséquent, le permis d'exploitation de toute entreprise touristique qui a l'intention de s'installer dans le lieu en question. Le traitement normal de ce permis prend 60 jours et coûte 7 000 pesos dominicains. Pour accélérer le processus, vous devrez payer 10 000 pesos et le délai sera de 20 jours seulement.

6. Permis de construire définitif (MOPC)

obras publicas permit

Ce service s'adresse aux citoyens qui ont besoin de présenter des documents spécifiant les conditions légales, structurelles, architecturales, sanitaires, électriques et matérielles nécessaires à un projet de construction. Ces documents doivent être conformes à toutes les lois, normes et réglementations du pays et répondre aux normes de qualité minimales. Le coût est de RD$6,000.00 et le délai de livraison est de 45 jours ouvrables.

Il est important de noter qu'une fois que l'utilisateur reçoit les plans ou les documents du Bureau central de traitement des plans pour effectuer des corrections, tout délai écoulé est de la responsabilité de l'utilisateur. En outre, tout projet ou rapport déposé et abandonné pendant plus de six mois sera retiré des dossiers du bureau et devra être soumis à nouveau en tant que nouveau projet. Le délai d'achèvement de tout rapport ou projet relève de la responsabilité de l'utilisateur.

Voici les exigences en matière de documents pour tous les types de construction :

Si vous ne l'avez pas encore fait, inscrivez-vous sur le portail Plan Processing.
Remplir le formulaire de demande de licence de construction.
Fournir un rapport descriptif du projet sous forme physique et numérique.
Fournir deux jeux de plans agrafés sur papier blanc, avec le même format et les mêmes échelles que ceux établis dans le règlement R-021.
Soumettre une copie du (des) titre(s) de propriété définitif(s).
Soumettre une copie du (des) plan(s) de mesure cadastral(aux) délimité(s) et du (des) titre(s) de propriété définitif(s) visé(s).
Remplir une fiche technique (formulaire F-3) délivrée par la mairie correspondante.
Présenter les certificats d'utilisation du sol et de retrait des bâtiments délivrés par la mairie correspondante.
Présenter une attestation de non-objection délivrée par la mairie correspondante.
Fournir un rapport de calcul structurel et une analyse des charges.
Fournir une étude géotechnique réalisée par une entreprise ou un professionnel qualifié.
Fournir une mémoire de calcul hydraulique, le cas échéant.
Payer les reçus fiscaux en fonction des évaluations faites dans le MOPC.
Présenter des plans d'évacuation.
Joindre les plans détaillés et les spécifications du coffrage.
Déposer tous les documents et plans en format numérique PDF ou TIFF.

Le processus d'obtention de tous les permis nécessaires pour commencer la construction de la maison de vos rêves peut prendre de 6 à 12 mois et les coûts peuvent s'élever jusqu'à 5 000 $. Comme vous pouvez le constater après avoir lu les informations présentées dans cet article, ce processus est très compliqué et nécessite l'assistance d'un professionnel. Idéalement, votre architecte devrait donc être chargé de ces processus, car son expérience et sa connaissance des systèmes dominicains vous donnent un avantage.

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