Obtenir les permis de construire en République Dominicaine : Guide détaillé

Vous êtes tombé amoureux des magnifiques plages, de la culture vibrante et des gens sympathiques de Las Terrenas, et vous avez maintenant décidé de construire la maison de vos rêves dans ce paradis caribéen. Félicitations ! Mais aussi excitante que puisse être cette décision, construire une maison en République Dominicaine peut aussi être un défi. Vous pouvez ressentir un choc culturel et trouver que l’approche du processus de construction en République Dominicaine est très différente de celle à laquelle vous êtes habitué.

Cependant, ne laissez pas cela vous décourager. Avec les bons conseils et une bonne préparation, obtenir tous les permis de construire nécessaires à Las Terrenas peut être un processus beaucoup plus fluide et gratifiant. Dans cet article, nous vous guiderons à travers les documents requis et les coûts pour obtenir des permis de construire en République Dominicaine (mis à jour en nov. 2024). En travaillant avec des professionnels locaux et en prenant le temps de comprendre la culture et les coutumes locales, vous pouvez assurer que votre processus de construction se déroule de manière aussi fluide et réussie que possible.

Dans cet article, nous discuterons de tous les types de permis qu’il est nécessaire d’obtenir avant de commencer la construction de votre maison ou projet. Il existe de nombreux permis qui mènent à celui qui est le plus important et qui prend le plus de temps. Le processus complet prend entre 6 et 12 mois si tout se déroule comme prévu.

Table des matières :

1. Permis du Conseil Municipal (Ayuntamiento)
2. Permis d’eau et d’égouts (INAPA)
3. Permis d’électricité (Luz y Fuerza)
4. Permis environnemental (Medio Ambiente)
5. Permis du Ministère du Tourisme (MITUR)
6. Permis final de construction (MOPC)

1. Permis du Conseil Municipal (Ayuntamiento)

Si vous prévoyez de construire une maison à Las Terrenas, la première étape est d’obtenir le premier permis de construction de la municipalité. Ce processus implique de demander un Certificat de Non-Objection à l’Utilisation des Terres auprès du département de traitement des plans.

Le service est ouvert au grand public et est proposé par le département de traitement des plans de la direction de l’urbanisme. Vous pouvez demander le service en ligne ou par téléphone, et cela implique de soumettre plusieurs documents, notamment :

• une lettre de demande
• certificat de titre de propriété
• plan du relevé cadastral
• plan de localisation du projet
• enquête sur l’utilisation des terres et la densité environnante.

Vous devrez également effectuer plusieurs paiements, y compris un paiement de reçu d’utilisation des terres de RD$2,000.00, un paiement de reçu d’inspection de RD$1,000.00, et un paiement de reçu d’utilisation des terres, pour l’urbanisation et/ou le lotissement, de RD$30,000.00.

Une fois que vous avez soumis tous les documents nécessaires et effectué les paiements requis, la municipalité procédera à une inspection de votre terrain et examinera votre dossier. Si tout est en ordre, le gestionnaire de traitement enverra le dossier au service du cadastre pour examen des documents légaux. Ensuite, il sera envoyé au service de l’urbanisme pour procéder à l’utilisation des terres et, si le projet est approuvé, un Certificat de Non-Objection à l’Utilisation des Terres sera élaboré.

Le processus complet prend environ 15 jours ouvrables, et la municipalité vérifiera ce qui a été approuvé. Le coût du permis varie en fonction des exigences, et un indexation à l’inflation est appliquée à ces tarifs chaque année.

Il convient de noter que la municipalité offre un service de consultation pour vérifier les projets avant d’entrer le département de planification urbaine. Ce service vous permet de vérifier les limites et les tolérances de hauteur dans la zone où vous prévoyez de construire. Les jours de consultation ont lieu les mardis et jeudis.

2. Permis d’eau et d’égouts (INAPA)

La deuxième étape dans le parcours d’obtention des permis est les 2 différents permis de l’Institut National des Eaux Potables et de l’Égout. Continuez à lire pour en savoir plus sur le but de ces permis ainsi que la liste complète des documents requis pour les obtenir.

1. Demande de non-objection pour le raccordement à un réseau d’aqueduc et/ou d’égout exploité par l’INAPA

La demande de non-objection pour le raccordement à un système d’aqueduc et/ou d’égout exploité par l’INAPA permet aux promoteurs de vérifier la faisabilité de la source (diamètre, type, et caractéristiques du réseau de distribution existant) qui sera considérée pour l’approvisionnement en eau potable du projet et/ou la faisabilité de la connexion à un réseau d’égout existant pour déverser ses eaux usées. L’INAPA vérifiera que la connexion n’affecte pas le système ou service existant dans la zone et/ou si elle est disponible.

Cette non-objection est essentielle pour le promoteur et le concepteur des installations hydro-sanitaires afin de réaliser le design du projet avec la connaissance de la possibilité de faire lesdites connexions et où cela doit être fait, donc cela doit être fait avant leur soumission à l’INAPA pour révision et approbation. Le non-respect de cette étape peut entraîner des retards dans l’approbation du projet et des coûts supplémentaires pour le promoteur qui ne sont pas imputables à l’INAPA.

Pour demander une non-objection pour le raccordement à un réseau d’aqueduc et/ou d’égout exploité par l’INAPA dans le but de fournir un projet avec de l’eau potable et/ou de permettre de déverser ses eaux usées dans le système d’égout, les éléments suivants sont requis :

• Communication adressée au Directeur Exécutif de l’INAPA, demandant l’émission du certificat de non-objection à ces jonctions, précisant : le nom et le numéro de téléphone de la personne ou de la société au nom de laquelle la non-objection sera émise, ainsi que le nom correct et unique du projet.
• Rapport descriptif du projet indiquant : la nature, l’objectif et la description du projet ; localisation géoréférencée.
• Offre-demande du projet et point de connexion et/ou de téléchargement proposé.
• Titres de propriété pour le terrain de localisation dans la zone de captage et d’accès ou autorisation du propriétaire au cas où il s’agit d’une personne autre que le propriétaire du projet.
• Copie de la pièce d’identité du requérant et du représentant soumettant le projet (carte d’identité ou passeport).
• Reçu de paiement de RD$10,000.00, non remboursable, effectué en espèces par chèque certifié ou de gestion au nom de l’Institut National des Eaux Potables et de l’Égout (INAPA), pour le concept de réception de la communication avec les informations de base du projet pour la demande de non objection pour raccordement à un réseau d’aqueduc et/ou d’égouts exploité par l’INAPA. (Nécessite un reçu préalable disponible au département de l’ingénierie à remettre avec le chèque du caissier).

2. Demande d’approbation de projet

Les développeurs peuvent demander des approbations de système hydro-sanitaire pour leurs projets à l’INAPA avant d’obtenir des licences de construction de MIMARENA et MOPC. INAPA ne fournit pas de certificats d’approbation pour les projets préliminaires, sauf pour les études de source pour garantir la faisabilité. Les projets de logements unifamiliaux avec des connexions égales ou inférieures à ½” peuvent demander l’autorisation de connexion directement auprès du bureau commercial régional de l’INAPA. Tous les autres projets doivent être revus et approuvés par la direction de l’ingénierie de l’INAPA, sauf si le projet répond à certains critères et reçoit une communication écrite de la direction.

Pour demander une approbation de projet, vous devez soumettre ce qui suit :

• Une communication au Directeur Exécutif de l’INAPA, incluant une brève description du projet, signée par la personne et/ou l’entreprise au nom de laquelle l’approbation sera émise.
• Deux jeux de plans imprimés à l’échelle du système de plomberie signés par l’ingénieur responsable des conceptions.
• Deux jeux de plans imprimés à l’échelle avec la localisation et l’emplacement du projet approuvés par la municipalité ou l’autorité municipale compétente.
• Deux rapports techniques imprimés (rapport descriptif et de calcul).
• Deux disques CD contenant des plans de localisation, des plans architecturaux dimensionnés, des plans de plomberie, et un rapport technique.
• Approbation du bureau de planification urbaine de la mairie.
• Certificat de Non-Objection de l’INAPA.
• Copie de la lettre d’« Analyse Préalable » du Ministère du Tourisme (MITUR), si applicable.
• Titre de propriété foncière.
• Carte cadastrale de la propriété.
• Copie de la pièce d’identité du demandeur et du représentant.
• Reçu de paiement de RD$5,000.00.
• Formulaire de réception de documents avec informations sur le projet et les contacts.

À la fin du processus d’examen, un troisième jeu de plans déjà corrigés (si applicable) vous sera demandé pour le scellement correspondant.

3. Permis d’électricité (Luz y Fuerza)

La troisième étape pour obtenir tous les permis nécessaires au démarrage de la construction de votre projet de rêve est les 2 permis du fournisseur d’électricité appelé Luz y Fuerza.

1. Exigences et procédure pour l’interconnexion des projets approuvés

Ce permis est requis pour l’interconnexion de votre projet approuvé au réseau électrique. Pour vous aider à naviguer dans le processus, nous avons exposé les exigences et la procédure pour obtenir ce permis :

Exigences :

• Avoir le plan dûment approuvé et dans la durée de sa validité.
• Avoir terminé la construction de la partie qui n’est pas à proximité des réseaux électriques.
• Paiement du projet au bureau du Collège Dominicain des Ingénieurs, Architectes et Géomètres (CODE).

Procédure :

1. L’ingénieur électricien ou électromécanicien en charge du projet doit soumettre les documents requis et demander une inspection de la construction électrique en communiquant avec Luz y Fuerza.
2. Dans la semaine, Luz y Fuerza enverra un rapport avec les corrections nécessaires, et une liste des matériaux requis pour l’interconnexion. S’il y a des corrections, l’ingénieur doit répéter l’étape 1.
3. Le demandeur doit informer Luz y Fuerza de l’inspection des matériaux d’interconnexion et fournir la fiche technique et la garantie du transformateur par communication.
4. Si toutes les corrections ont été faites correctement et que les matériaux nécessaires sont complets, Luz y Fuerza fournira une lettre d’acceptation et une estimation de l’interconnexion dans la semaine. Si quelque chose est incomplet, le demandeur doit répéter l’étape 3.
5. Le demandeur doit effectuer le paiement pour le montant du budget.
6. Après le paiement effectué, Luz y Fuerza procédera à l’interconnexion du project dans les 15 jours.
7. Une fois que le projet est interconnecté, le client peut commencer le processus de contractualisation du service électrique.

2. Exigences et procédure de traitement pour l’approbation des plans

Ce service implique le traitement des plans électriques pour des projets privés et est disponible via le Bureau Commercial. Il est destiné aux investisseurs et projeteurs qui nécessitent ce service. La procédure à suivre est de soumettre le plan et la documentation requise au Bureau Commercial.

Ce que vous devez soumettre :

1. Une lettre d’affectation de l’ingénieur en charge, précisant leur nom et une copie de la carte d’identité du propriétaire ou du numéro RNC et des documents de propriété.
2. Un formulaire de soumission du plan du projet complété.
3. Deux copies imprimées des plans au format 24″x36″ ou un plan numérique au format DWG avec les détails suivants :

• Localisation du projet (avec signalisation appropriée et nord)
• Relevé électrique du projet
• Vue de face, latérale et plan des transformateurs sur poteaux (si applicable)
• Détails sur transformateurs montés sur PAD (si applicable)
• Détails des tranchées pour enterré (si applicable)
• Détail de la mise à la terre
• Tableau récapitulatif des structures électriques
• Calcul de la sélection du transformateur
• Détail de la charge du projet
• Légende (avec les symboles mis à jour de la norme SIE utilisés dans le projet)
• Carte de visite de l’ingénieur en charge avec leur numéro CODIA et signature, description du projet, direction spécifique, puissance à connecter, et type de connexion (1Ø ou 3Ø)
• Calculs de chute de tension (pour vérifier la régulation autorisée dans la norme)
• Schéma unifilaire
• Nombre de prises par transformateur dans le schéma unifilaire
• Préciser les mesures utilisées dans les modules selon la norme
• Table dans un plan expliquant l’entrée de charge à interconnecter par étape en détail, y compris l’heure et la date d’entrée de chaque étape
• Utilisez le nombre nécessaire de feuilles pour se conformer aux dispositions.

4. Plans approuvés par le Ministère des Travaux Publics et de la Communication (MOPC), si applicable.
5. Paiement pour la soumission du plan.
6. Une copie de la carte CODIA.

Comment soumettre vos plans :

1. L’ingénieur électricien ou électromécanicien en charge du projet doit soumettre les documents ci-dessus.
2. Luz y Fuerza de Las Terrenas visitera et corrigera la proposition électrique dans les 10 jours ouvrables.
3. L’ingénieur en charge doit effectuer les corrections et les soumettre à Luz Y Fuerza (avec le plan original et corrigé). Cette étape sera répétée jusqu’à ce que toutes les corrections possibles soient effectuées.
4. Luz y Fuerza demandera 5 copies de plans physiques pour approbation.
5. L’ingénieur doit imprimer, signer et soumettre les copies demandées à l’entreprise.
6. Dans les 5 jours ouvrables, Luz y Fuerza livrera 3 copies approuvées de la lettre d’approbation, autorisant le concepteur à commencer la construction du projet électrique.

Veuillez noter que :

• Les plans qui ont été approuvés seront valides pour un an, et après cette période, la procédure devra être répétée.
• Luz Y Fuerza a le droit de modifier le design approuvé en cas de changements nécessaires dans les conditions de terrain ou de situations externes.
• L’approbation du plan n’autorise pas l’interconnexion du projet jusqu’à ce que le processus d’interconnexion soit terminé.
• Il est de la responsabilité du client de veiller à la bonne électrification du projet, car Luz y Fuerza valide uniquement jusqu’au compteur.
• Avec l’approbation du plan, le client est autorisé à construire le projet sans interférer dans les lignes MV et autres propriétés de Luz Y Fuerza.
• Si vous fournissez vous-même les matériaux, Luz y Fuerza n’acceptera ni n’approuvera l’utilisation de matériaux usagés.

Pour les projets d’une capacité entre 10 et 300 kWa le tarif est de RD$3,000, et pour les projets de plus grande capacité le tarif est de RD$6,500.

4. Permis environnemental (Medio Ambiente)

À la 4ème étape de notre parcours d’obtention de permis, nous devons demander une autorisation environnementale pour un projet. Les documents suivants doivent être soumis au Ministère de l’Environnement et des Ressources Naturelles :

• Une lettre de demande d’autorisation environnementale.
• Un formulaire d’enregistrement complété pour l’autorisation environnementale du projet, du travail, ou de l’activité.
• Une copie de la carte d’identité et carte électorale du promoteur et du représentant ou du passeport (si étranger).
• Une copie du Registre National des Contribuables (RNC) au nom de l’entreprise.
• Une copie du Registre du Commerce.
• Une copie de l’acte de propriété. Si les titres de propriété ne sont pas au nom du promoteur, un contrat de vente ou de location notarié et légalisé doit être joint entre le propriétaire et le promoteur du projet. Pour les projets gouvernementaux, soumettre le décret d’utilité publique.
• Une copie du plan ou de la mesure cadastrale estampillé et/ou certifié par la Direction Nationale des Mesures Cadastrales (non obligatoire pour les baux).
• Une lettre de non-objection à l’utilisation des sols de la mairie correspondante (original requis). Cela ne s’applique pas aux projets forestiers, sauf pour les scieries en zones urbaines.
• Un résumé exécutif du rapport descriptif du projet, du travail, ou de l’activité et de ses composants. Cela devrait inclure le type d’infrastructure, la quantité et les sources de services généraux (eau, énergie électrique, déchets solides, etc.), et une description détaillée du système de traitement des eaux usées.
• Une feuille topographique à l’échelle de 1:50,000, en couleur, avec le polygone en coordonnées UTM. Ceci est obligatoire pour les projets ou travaux miniers, touristiques et forestiers.
• Une carte de localisation, échelle de 1:1000 à 1:5000, lisible, en couleur, montrant les coordonnées UTM du polygone du projet, du travail, ou de l’activité.
• Un plan d’ensemble et un plan dimensionné à une échelle lisible, taille 11 x 17. En cas de contemplation de station d’épuration des eaux usées (PTAR) joindre des plans.
• Les trois derniers (3) rapports de profit ou perte (IR-2 ou IR-1) selon le cas, qui incluent l’annexe A1, endossés par la Direction Générale des Impôts Internes (DGII). Si non enregistré auprès de la DGII, joindre une analyse financière montrant le total des actifs, certifiée par un Comptable Public Agréé (CPA) (En cas d’opération avant la promulgation de la Loi Générale de l’Environnement et des Ressources Naturelles (64-00) du 18 août 2000).
• Une analyse budgétaire projetée doit également être jointe.
• Un chèque couvrant les frais de RD$5,000.

5. Permis du Ministère du Tourisme (MITUR)

Il y a 3 types de permis basiques pour le traitement qui sont canalisés à travers le Département de la Planification et des Projets (DPP) du Secrétariat d’État au Tourisme (SECTUR) :

The Demande de Paramètres de Conception de Projet permet aux développeurs, architectes et planificateurs de projets de demander au DPP de SECTUR toutes les informations concernant la législation, les réglementations de planification, les paramètres de conception et les recommandations spécifiques applicables au projet en fonction de son emplacement exact, son contexte et la nature du projet à développer. L’obtention normale de ce permis prend 45 jours et coûte 5,000 pesos dominicains. Pour accélérer le processus, vous aurez besoin de payer 10,000 pesos et cela ne prendra que 15 jours.

The Demande d’Analyse de Projet Préliminaire permet aux promoteurs, architectes et planificateurs de projets à usage touristique ou d’une autre nature, qui sont situés dans des zones d’intérêt touristique, de demander au DPP du SECTUR de réaliser une évaluation de la formulation initiale du projet présentée par le concepteur afin de vérifier son adhérence à la législation, aux réglementations de planification, ainsi qu’aux paramètres de conception et recommandations correspondants, comme une étape préalable à la formulation et à la présentation du projet final, afin d’obtenir la Non-Objection à l’Utilisation des Sols. L’obtention normale de ce permis prend 45 jours et coûte 5,000 pesos dominicains. Pour accélérer le processus, vous aurez besoin de payer 10,000 pesos et cela ne prendra que 15 jours.

The Demande de Non-Objection à l’Utilisation des Sols permet aux développeurs, architectes et planificateurs de projets à usage touristique ou d’une autre nature, qui sont situés dans des zones d’intérêt touristique, de demander au DPP du SECTUR d’évaluer le projet présenté afin de vérifier qu’il respecte la législation, les réglementations de planification, et les paramètres et recommandations de conception établies pour la propriété correspondante. De même, de manière conséquente, les demandeurs obtiendront du Secrétaire d’État au Tourisme une Lettre de Certification de Non-Objection à l’Utilisation des Sols, qui est un requisito inévitable aux fins d’obtenir la licence de construction du projet et par conséquent, obtenir la licence d’exploitation de toute entreprise touristique qui envisage de s’installer à cet endroit. L’obtention normale de ce permis prend 60 jours et coûte 7,000 pesos dominicains. Pour accélérer le processus, vous aurez besoin de payer 10,000 pesos et cela ne prendra que 20 jours.

6. Permis final de construction (MOPC)

Ce service concerne les citoyens qui ont besoin de présenter des documents précisant les conditions légales, structurelles, architecturales, sanitaires, électriques et matérielles nécessaires pour un projet de construction. Ces documents doivent être conformes à toutes les lois, normes, et réglementations du pays et respecter les normes de qualité minimales. Le coût est de RD$6,000.00 et le délai de livraison est de 45 jours ouvrables.

Il est important de noter qu’une fois que l’utilisateur reçoit des plans ou des documents du Bureau Central de Traitement des Plans pour effectuer des corrections, tout temps écoulé est de la responsabilité de l’utilisateur. De plus, tout projet ou rapport déposé et abandonné pendant plus de six mois sera supprimé des fichiers du bureau et devra être resoumis comme un nouveau projet. Le temps d’achèvement pour tout rapport ou projet est de la responsabilité de l’utilisateur.

Voici les exigences en matière de documents pour tous les types de construction :

1. S’inscrire sur le portail de traitement des plans si ce n’est pas déjà fait.
2. Remplir le formulaire de demande de licence de construction.
3. Fournir un rapport descriptif du projet en formats physique et numérique.
4. Fournir deux ensembles de plans sur papier blanc agrafé avec le même format et les mêmes échelles établies dans la Régulation R-021.
5. Soumettre une copie des titres de propriété finaux.
6. Soumettre une copie du(des) plan(s) de mesure cadastrale(s) délimité(s) et le(s) titre(s) définitif(s) de propriété.
7. Remplir une Fiche Technique (Formulaire F-3) délivrée par l’Hôtel de Ville correspondant.
8. Soumettre des certifications d’utilisation des sols et de retrait des bâtiments émises par l’Hôtel de Ville correspondant.
9. Soumettre une certification de non-objection émise par l’Hôtel de Ville correspondant.
10. Fournir un rapport de calcul structurel et une analyse de charge.
11. Fournir une étude géotechnique d’une entreprise ou d’un professionnel qualifié.
12. Fournir une mémoire de calcul hydraulique le cas échéant.
13. Payer les reçus fiscaux selon les évaluations effectuées dans le MOPC.
14. Soumettre des plans d’itinéraire d’évacuation.
15. Joindre des plans détaillés et des spécifications du coffrage.
16. Déposer tous les documents et plans en format numérique en PDF ou TIFF.

Le processus d’obtention de tous les permis nécessaires pour commencer la construction de la maison de vos rêves peut prendre entre 6 et 12 mois et les coûts s’élèvent à 5,000 $. Comme vous pouvez le voir, après avoir lu les informations présentées dans cet article, ce processus est très compliqué et nécessite une assistance professionnelle, donc idéalement, votre architecte devrait être en charge de ces processus, car leur expérience et connaissance des systèmes dominicains vous donnent un avantage. 

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